On vit dans un pays où la dette publique dépasse 117 % du PIB, où l’on nous répète qu’il va falloir « se serrer la ceinture », mais où l’on s’apprête à laisser filer, dans un silence quasi général, deux montagnes d’argent : environ 7 000 milliards d’euros de foncier, très peu taxés, et près de 9 000 milliards de patrimoines qui vont gentiment passer des baby-boomers à leurs héritiers.
Si ça ne mérite pas au minimum un coup de gueule, je ne sais pas ce qu’il vous faut.
9 000 milliards qui tombent du ciel… mais pas pour tout le monde
D’ici 2040, près de 9 000 milliards d’euros de patrimoine devraient être transmis en France, essentiellement des parents du baby-boom à leurs enfants.
Ce « grand basculement » a lieu au moment précis où l’État doit financer le vieillissement, l’urgence climatique, les tensions géopolitiques, bref, la facture du monde réel.
Dans cette grande loterie patrimoniale, certains reçoivent un appartement à Paris, Lyon ou Bordeaux, plus éventuellement une maison secondaire, quand d’autres ne reçoivent strictement rien ou un bien dans une zone sinistrée.
Et ce n’est pas un détail : entre 2001 et 2023, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,5, alors que le revenu disponible des ménages n’a été multiplié que par 1,6.
Le foncier, la rente créée par tous… mais captée par quelques-uns
Un bien immobilier, ce n’est pas seulement du béton : c’est du bâti posé sur du foncier.
Et depuis le début du XXIᵉ siècle, ce qui flambe, ce n’est pas tant le mur que le sol : la valeur du terrain, la rente foncière, représente environ 6 700 milliards d’euros en France en 2024, soit la moitié du patrimoine immobilier total.
Cette rente foncière n’a rien d’un « mérite » individuel : elle dépend des infrastructures publiques, de l’attractivité du territoire, de politiques locales, de transports financés par vos impôts.
Mais les gains restent captés, tranquillement, par des propriétaires privés, surtout dans les grandes métropoles et les centres-villes bien desservis.
On sait depuis Henry George (1879) et le « théorème » formalisé par Arnott et Stiglitz en 1979 qu’imposer la rente foncière est un moyen efficace de financer des dépenses publiques sans tuer l’investissement.
La terre ne se crée ni ne se détruit : taxer la rente foncière ne décourage ni la construction ni la rénovation, c’est l’une des assiettes fiscales les moins distorsives qui soient.
N.D.L.R : Dans le cas d’un impôt, on parle de distorsion fiscale lorsqu’un prélèvement crée une perte d’efficacité.
Et si on arrêtait de faire payer la dette à ceux qui n’ont pas de patrimoine pour la faire payer par ceux qui en ont un
Au lieu de s’attaquer franchement à cette rente, on préfère affiner, compliquer, chipoter sur l’impôt sur le revenu, la TVA, les cotisations sociales, bref, toutes les taxes qui pèsent sur l’activité, le travail et la consommation.
Résultat : on vous explique qu’il faut travailler plus, consommer moins, accepter des services publics dégradés… mais surtout ne pas trop toucher au foncier urbain qui dorlote les patrimoines.
On marche sur la tête : la fiscalité immobilière taxe tout le monde de la même façon, qu’on ait hérité ou qu’on ait acheté à la force du poignet.
Alors que 40 % des ménages ne possèdent aucun bien immobilier, tandis qu’un quart des ménages, les plus aisés, détient à lui seul près des deux tiers du parc immobilier.
La grande injustice : quand votre code postal décide de votre avenir
Si vos parents possèdent un immeuble dans un quartier hyper attractif, vous bénéficiez d’un double effet kiss cool : patrimoine initial élevé et accès facile au crédit.
Vous pouvez habiter où c’est cher, investir là où tout prend de la valeur, et continuer à nourrir une rente foncière qui vous tombe dessus par simple filiation.
Si, au contraire, vous n’héritez de rien ou d’un bien dans une zone en difficulté, vous restez coincé dans des territoires moins attractifs, avec moins de services, moins d’opportunités.
La géographie des inégalités se mue en verrouillage social : ce n’est plus seulement votre diplôme qui compte, c’est votre code postal hérité.
10 % des ménages les mieux dotés possèdent plus de 40 % du patrimoine immobilier national, et beaucoup d’entre eux ont plusieurs logements.
La grande transmission ne vient pas corriger cette concentration, elle l’amplifie.
Taxer le terrain à l’héritage : le tabou qui n’a plus aucune justification
Face à ce tableau, la proposition des économistes de l’article est très simple : cibler la rente foncière au moment de la transmission.
Le foncier est un actif profondément intergénérationnel, largement hérité, dont la valeur vient pour une bonne part des investissements publics : sa fiscalité devrait l’être aussi.
Avantage décisif : le foncier ne se cache pas dans un paradis fiscal et ne se délocalise pas au Luxembourg.
C’est une base fiscale stable, visible, difficilement contournable, ce que tout ministre du budget normalement constitué devrait rêver de taxer intelligemment.
Concrètement, qu’est-ce que ça changerait ?
Aujourd’hui, un héritier peut garder un logement vacant ou sous-utilisé sans coût fiscal particulier, en se contentant d’attendre que les prix montent encore pour « transmettre aux enfants ».
Si la composante foncière était taxée au moment de la succession, le calcul changerait : pour payer l’impôt, il faudrait louer ou vendre.
Dans les deux cas, l’offre de logements sur le marché, à la location comme à la vente, augmenterait.
Cette hausse de l’offre exercerait une pression à la baisse sur les prix, qui se rapprocheraient de la simple valeur d’usage du logement, et non de la spéculation sur sa valeur héritée.
Oui, cela bousculerait des intérêts puissants
Une telle réforme viserait surtout les multi détenteurs, ceux qui possèdent plusieurs biens, souvent situés dans les zones les plus chères.
Elle serait plus juste qu’une taxe foncière uniforme qui traite de la même manière celui qui a trimé pour acheter son unique appartement et celui qui empile les biens par héritages successifs.
Elle ne réglerait pas tout, mais elle attaquerait enfin le cœur d’une immense inégalité : celle de la rente foncière héritée.
Et elle offrirait à l’État une marge de manœuvre budgétaire réelle, dans un pays où la dette publique dépasse 117 % du PIB et où l’on nous promet des « efforts » sans fin.
Le vrai scandale : qu’on n’en parle presque pas
Le plus incroyable n’est pas qu’on ait 7 000 milliards de foncier largement sous-taxés, ni qu’on laisse 9 000 milliards de patrimoine se transmettre en reproduisant les inégalités.
Le vrai scandale, c’est que ce sujet reste cantonné à quelques articles d’économistes, sans devenir un débat politique de première importance.
On préfère opposer jeunes contre vieux, public contre privé, locataires contre propriétaires, plutôt que de poser la question simple : qui profite réellement de la rente foncière, et combien contribue‑t‑il à l’intérêt général ?
La solution à certains de nos problèmes est littéralement sous nos pieds.
Source :
Article The Conversation
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